樓 巿 勢 弱 ， 不 少 年 輕 人 希 望 藉 此 機 會 入 巿 ， 以 圓 多 年 來 的 業 主 夢 。 不 過 現 時 的 金 融 海 嘯 ， 不 知 何 時 何 日 才 會 告 終 ， 年 輕 人 特 別 是 新 婚 夫 婦 ， 究 竟 何 時 才 應 置 業 ？ 這 決 定 對 他 們 來 說 ， 尤 關 重 要 。 讀 者 鍾 先 生 來 電 郵 提 出 以 下 問 題 ， 希 望 筆 者 可 以 作 答 。
「 本 人 與 女 朋 友 於 07 年 大 學 畢 業 ， 我 倆 月 薪 合 共 兩 萬 ， 打 算 買 樓 結 婚 多 時 ， 目 標 為 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 、 慧 景 軒 或
慧 豪 園 。 可 惜 一 來 工 作 不 久 ， 未 有 太 多 儲 蓄 ， 二 來 見 樓 價 仍 太 高 ， 而 業 主 多 轉 售 為 租 ， 現 仍 不 肯 大 幅 減 價 蝕 讓 。
本 人 認 為 樓 宇 合 理 價 格 應 以 回 報 率 作 參 考 標 準 ， 如 果 物 業 全 年 租 金 收 入 回 報 率 達 4.5 至 5% ， 樓 價 才 算 合 理 。 現 時 天 水 圍 樓 價 ， 以 新 樓
慧 豪 園 高 層 900 呎 住 宅 為 例 ： 若 以 現 價 360 萬 元 買 入 ， 月 租 9500 元 ， 回 報 率 只 有 3.1% ， 本 人 推 斷
慧 豪 園 太 貴 ， 此 樓 價 應 下 跌 至 230 萬 元 才 算 合 理 。
請 問 本 人 對 樓 價 之 理 解 是 否 合 理 ？ 劉 生 你 又 認 為 此 樓 盤 樓 價 09 年 哪 一 季 才 會 回 穩 及 適 合 入 貨 ？ 我 打 算 買 500 方 呎 住 宅 ， 但 還 不 知 道 何 時 及 何 價 買 樓 最 適 合 。 」
買 樓 要 睇 租 金 回 報
鍾 先 生 你 這 樣 以 回 報 率 分 析 樓 價 高 低 的 方 法 ， 筆 者 認 為 簡 單 合 理 。 事 實 上 ， 以 5 厘 回 報 率 計 算 ， 20 年 的 租 金 收 入 ， 就 等 如 物 業 的 購 入 價 ， 以 這 個 標 準 參 考 入 巿 ， 就 算 買 貴 了 ， 也 可 以 守 。 正 如 你 的 計 算 ， 現 時 慧 豪 園 的 呎 價 仍 然 偏 高 ， 以 租 金 回 報 率 5 厘 計 ， 呎 價 仍 有 逾 35% 的 下 跌 空 間 。
鍾 先 生 你 才 剛 剛 畢 業 一 年 多 ， 與 未 婚 妻 兩 人 的 月 入 合 計 ， 只 可 買 百 餘 萬 的 單 位 ， 故 慧 豪 園 這 個 被 國 內 同 胞 非 理 性 炒 高 的 樓 盤 ， 不 是 你 入 巿 的 目 標 ， 就 算 你 負 擔 能 力 無 問 題 ， 該 盤 亦 不 值 得 你 現 時 買 入 。
最 近 嘉 湖 山 莊 已 有 個 別 580 餘 呎 細 單 位 ， 以 呎 價 1700 餘 元 成 交 ， 成 交 價 約 為 100 萬 元 。 這 類 型 的 細 單 位 ， 正 是 你 們 能 力 範 圍 可 以 吸 納 的 對 象 。
不 過 現 時 巿 況 低 迷 ， 樓 價 已 開 始 下 滑 ， 加 上 嘉 湖 山 莊 總 是 升 巿 後 期 才 升 ， 跌 巿 開 始 就 猛 跌 的 慣 例 ， 故 你 可 先 等 到 農 曆 新 年 前 這 個 傳 統 淡 季 ， 再 審 視 當 時 的 巿 況 而 決 定 下 一 步 計 劃 。
如 果 決 定 要 買 ， 在 淡 巿 跟 業 主 傾 ， 議 價 空 間 會 更 大 ， 這 點 值 得 留 意 。
有 樓 困 身 阻 發 展
很 多 年 輕 人 結 婚 ， 都 很 想 立 即 置 業 ， 不 過 從 個 人 理 財 及 發 展 出 發 ， 鍾 先 生 你 可 考 慮 將 買 樓 決 定 延 遲 到 三 十 歲 後 ， 這 樣 可 能 會 對 你 更 好 。 事 實 上 ， 買 了 樓 後 ， 你 較 難 再 進 修 ， 也 不 敢 輕 易 轉 工 ， 更 遑 論 轉 行 ， 這 對 你 個 人 長 遠 發 展 未 必 是 最 好 。
